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Rachat de crédit immobilier - NOTRE SELECTION :
Guide du Crédit ImmobilierLe crédit immobilier ou prêt immobilier est un financement par emprunt destiné à couvrir tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant. Types de biens concernés Il concerne le plus souvent un logement (prêt habitat), utilisé par le propriétaire soit pour sa résidence principale ou secondaire, soit pour le louer à un tiers. Il peut concerner aussi un immeuble de rapport dans sa totalité, ou encore de l'immobilier d'entreprise. Caractéristiques habituelles Un crédit immobilier est le plus souvent : - Etabli sous forme de prêt d'un montant précis (encore qu'il existe aussi dans des cas particuliers des formules d'ouverture de crédit immobilier pouvant être utilisé par tirages à l'intérieur d'un plafond total) accordé par une banque ou un organisme financier spécialisé. - Etabli sur une durée longue (plusieurs années ou décennies) sauf en cas de prêt-relai couvrant une période d'attente entre l'achat d'un bien immobilier et la revente d'un autre bien où une autre rentrée financière attendue) à taux fixe sur toute la durée du prêt immobilier (c'est du moins le cas le plus courant en France), ou bien taux révisable. - Lié à un apport personnel - Remboursables par mensualités constantes - Avec une garantie de prêt obligatoire sur le bien financé - Accompagnée d'une assurance décès invalidité sur l'emprunteur, de frais de dossier - Limité à une partie de la valeur du bien, en général un apport personnel situé entre 10 et 30 % est exigé. Le Taux Effectif Global (TEG) est le coût total du prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal. C'est l'indicateur du coût global de votre prêt. Taux fixe et Taux révisable Taux fixe Un taux fixe permet de connaître dès le départ toutes les modalités de remboursement du prêt effectué. On subit son crédit et aucune intervention n'est possible à l'exception d'un éventuel remboursement anticipé. On ne bénéficie pas d'une éventuelle baisse de taux et donc il reste la seule possibilité de renégocier son crédit. Le taux fixe modulable apporte la possibilité, pendant toute la durée du prêt, d'augmenter ou de diminuer le montant des mensualités en fonction des rentrées d'argent. Une telle décision entraîne, de fait, une variation de la durée de remboursement. Les conditions du prêt spécifient l'amplitude maximale des modulations (entre +/- 10% par an et +/- 30% par an selon les établissements), et le nombre maximal de changements possibles. Le prêt peut évoluer en fonction de la situation professionnelle de l'emprunteur (augmentation de revenus, besoin d'autres financements...). En augmentant la mensualité, la durée du prêt et son coût de crédit se réduit. Taux révisable La souscription de ce type de prêt avec un taux évolutif (à la hausse comme à la baisse) permet de bénéficier d'un taux inférieur au taux fixe. Ces crédits possèdent les taux les plus bas du marché, mais sont également les moins sécurisés. La variation se fait par rapport à un index de base, généralement l'Euribor 3 mois ou 1 an, qui par définition est variable. Elle s'applique de deux façons suivant le contrat: - Majoration ou minoration de la mensualité - Majoration ou minoration de la durée Les banques ont cependant créé dans la plupart des cas des "garde-fous" appelés CAP pour plafonner une éventuelle majoration trop importante, qui sont censés sécuriser le crédit. Prêt complémentaire Un certain nombre de prêt complémentaire peuvent être octroyés en France suivant le profile de l'emprunteur. Ces prêts arrivent généralement en complément du prêt immobilier, et doivent être incorporés à son étude. Prêt à taux zéro (PTZ) Le Prêt à Taux zéro est une initiative du gouvernement en France, pour mieux aider les Français qui disposent de revenus modestes à devenir propriétaires pour la première fois de leur résidence principale. La somme accordée pour ce prêt est fonction du revenu fiscal de l'emprunteur, et du lieu où se situe son achat immobilier. Accompagnant obligatoirement un prêt bancaire dit « prêt principal », le prêt à taux zéro est très souvent pris en compte comme « apport personnel » par les banques. Dans le cadre de la loi de finances de 2005, un nouveau dispositif est arrivé renforçant très fortement le PTZ en permettant aux ménages d’acquérir un logement neuf ou ancien sans condition de travaux ; L’ouverture à l’ancien du PTZ, sans conditions de travaux, cherche à favoriser l’accession à la propriété dans les agglomérations où l’offre de logements neufs est limitée et le marché locatif très tendu. Prêt Employeur (1% patronal) En France, l'employeur participe pour les entreprises de plus de 10 personnes, par l'intermédiaire de cotisations, au financement de logements. On parle de 1% patronal ou employeur. Toutes les entreprises d'au moins dix salariés doivent reverser, au titre de la construction, une part actuellement égale à 0,45 %, de la masse salariale (lors de sa création, en 1953, cette taxe se montait à 1 % de la masse salariale et elle a conservé son nom depuis cette date). Sous le nom de 1 % employeur se cachent en réalité deux types d'avantage fixés librement par l'employeur : des locations à des taux préférentiels et des prêts au taux de 1,5 % environ hors assurance. Tous les salariés des entreprises de plus de 10 salariés peuvent bénéficier des avantages liés au 1 %, toutefois l'employeur doit respecter un ordre de priorité entre ses salariés (en fonction des salaires et de la situation familiale). Prêt bonifié Prêt Caisse de retraite En France, les caisses de retraite de cadres essentiellement peuvent octroyer un prêt qui ressemble étrangement quant à son fonctionnement au prêt employeur. Prêt fonctionnaire En France, pour les fonctionnaires, un prêt bonifié peut être attribué. Son taux est de 4% les trois premières années et 7% ensuite. Il est accordé pour une durée de de 10 à 15 ans. Prêt EDF, GDF Dans le cadre d'un financement d'un équipement au gaz naturel, GDF propose en France un prêt d'un montant de 4000 € à 6000 €, avec des mensualités allant de 60 à 75 €. Il est possible lors de l'achat ou de la construction d'une maison individuelle située dans une zone desservie par GDF. La démarche est identique auprès de l'EDF qui propose également des prêts pour l'installation ou la rénovation de votre système de chauffage électrique. Ces prêts sont soumis à certaines conditions d'acceptation. Prêt Collectivité locale Chaque département ou région peut voter en début d'année une ligne budgétaire d'aide à l'accès au logement et ainsi octroyer un prêt ou une aide directe. Prêt épargne logement En France, il peut vous être accordé lorsque l'on est titulaire d'un Compte Epargne Logement (CEL) ou d'un Plan Epargne Logement (PEL) et si l'on a mis de l'argent de côté sur ce genre de placement. Principe Après une période d'épargne pendant laquelle on acquiert des droits à prêts bonifiés, on peut envisager l'utilisation de ces droits pour financer l'achat, la construction d'une résidence principale soit à titre personnel soit dans le but de la louer. Ils peuvent également servir à financer une résidence secondaire pour l'achat ou des travaux à condition toutefois de ne pas avoir d'encours de prêts épargne logement sur la résidence principale. le montant peut être augmenté par la cession de droits d'autres membres de la famille. D'une durée de 2 à 15 Ans, les prêts peuvent représenter 100% du projet hors frais avec un maximum de 92000 € pour le Prêt PEL ou 23000 € pour le prêt CEL. Fonctionnement On peut obtenir un prêt épargne logement grâce au CEL après un minimum de 18 mois d'ouverture sachant que la mise initiale de ce livret n'est que de trois cent euros sans aucune obligation de versements. L'avantage est le taux du prêt mais aussi, pour "rattraper" le taux d'intérêt faible dont a bénéficié votre épargne le fait de toucher à la réalisation du prêt une prime équivalente à 5/11 des intérêts acquis dans un plafond de 1144 €. Il n'y a pas de frais de dossier attachés à ce prêt, les frais de garantie (IPPD ou Hypothèque) sont réduits et en principe il n'y a pas de pénalités en cas de remboursement anticipé. Vous pourrez obtenir un prêt épargne logement grâce à votre PEL après un minimum de 36 mois d'ouverture sachant que la mise initiale du plan est de 220 € et qu'il y a ensuite obligation de versements d'un minimum de 45 € par mois.A la clôture du PEL, vous disposerez d'un droit à prêt pendant une période d'un an. il n'y a pas de frais de dossier attachés à ce prêt, les frais de garantie (IPPD ou Hypothèque) sont réduits et en principe il n'y a pas de pénalités en cas de remboursement anticipé. Prêt réglementaire (PAS - PC) En France, le Prêt à l'Accession Sociale ouvre droit sous certaines conditions à l'Aide Personnalisée au Logement (APL) et est éligible au bénéfice de la sécurisation permettant un abaissement temporaire des mensualités en cas de chômage. Pour en profiter, il faut respecter un plafond de ressources et que le projet entre dans des catégories bien définies. Le PAS finance un logement neuf, la construction d'une maison individuelle, l'achat d'un logement ancien qu'il y ait ou non des travaux ainsi que des travaux à effectuer sous certaines conditions. La résidence doit être la résidence principale de l'emprunteur, du conjoint ou des ascendants et descendants de l'un et l'autre. Prêt locatif social (PLS) Il permet de financer pour les organismes HLM, et les sociétés d'économie mixte : - L'achat de terrain et la construction de logements neufs, - L'acquisition-amélioration de logements anciens, - La transformation de locaux divers, avec ou sans acquisition, en logements locatifs, - La réalisation de logements-foyers destinés aux personnes âgées ou handicapées (hors résidences sociales). - Les logements sont destinés aux ménages dont les ressources ne dépassent pas 1,3 fois le plafond du prêt locatif à usage social. Prêt relais Le crédit-relais permet de faire coincider vente et achat et permet de gérer la durée de la revente qui peut durer plus longtemps que prévu. Deux types de crédit-relais existent: le crédit-relais "sec", consenti pour un ou deux ans et le crédit-relais, jumelé à un prêt long terme, plus avantageux. La durée du prêt varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien, la banque vous demandant alors une estimation soit d'une agence soit d'un notaire pour évaluer la qualité et la valeur du bien. Autres prêts complémentaires : Prêt locatif intermédiaire (PLI) Prêt aux personnes agées Prêt aux jeunes cadres Prêt aux futurs retraités Source : wikipedia
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